낙후된 지역에 활력 불어 넣을 ‘노후계획도시 특별법’...재개발·개건축 유도 [지식용어]

시선뉴스=심재민 기자 / 디자인=김선희 pro | 국가가 발전하기 위해서는 도시의 발전은 필수 불가결하다. 그러나 자칫 특정 도시들에만 집중되어 불균형이 온다면 다양한 부작용이 발생한다. 눈부신 발전 속 세계적인 도시들을 보유하고 있는 대한민국. 그러나 적지 않은 도시는 오랜 기간 노후된 채 방치되어 있어 불균형을 초래하고 있다. 

이러한 노후 도시에 활력을 불어넣을 수 있도록 ‘노후도시 특별법’이 시행된다. 약칭 ‘노후도시 특별법’은 지난 1월 31일 국토교통부가 입법 예고한다고 밝힌 '노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법' 시행령 제정안을 말한다. 이를 통해 전국 108개 지구, 215만가구가 노후계획도시 특별법의 적용 대상이 돼 재건축·재개발을 추진할 수 있게 된다. 

노후도시 특별법 제정안에 따르면 노후계획도시는 택지개발사업·공공주택사업·산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 조성된 이후 20년 이상 지났으며, 인접·연접한 택지와 구도심·유휴부지를 포함해 면적이 100만㎡ 이상인 지역이다. 단 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

이번에 시행되는 노후도시 특별법의 가장 큰 특징은 적용 대상 지역이 대폭 늘었다는 점이다. 그간 정부는 조성 이후 20년이 지난 면적 100㎡ 이상의 단일 택지개발지구 51곳을 특별법 적용 대상으로 밝혀왔다. 그러나 시행령으로 주택 공급 목적의 개발사업뿐 아니라 산업단지, 공공기관 이전과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업에 의한 택지까지 적용 대상에 포함시켰다. 구도심·유휴부지까지 면적에 합산할 수 있도록 하면서 특별법 적용 대상은 대폭 늘었다.

노후도시 특별법 제정안이 적용되는 지역을 살펴보면, 우선 안산 반월, 창원 국가 산업단지 배후도시 등 총 108곳이 노후계획도시 특별법을 적용받는다. 서울에서는 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 적용 대상이다. 경기는 1기 신도시 5곳(분당·일산·중동·평촌·산본)과 용인 수지, 하남 신장, 고양 중산, 고양 행신, 수원 정자 등 30곳이 해당된다. 인천은 구월, 연수, 계산과 함께 만수 일대, 부평 일대 등 5곳이 포함된다. 비수도권에서 특별법 적용이 가능한 곳은 ▲ 부산 5곳 ▲ 대구 10곳 ▲ 광주 6곳 ▲ 대전 6곳 ▲ 울산 2곳 ▲ 강원 5곳 ▲ 충북 8곳 ▲ 충남 1곳 ▲ 경북 2곳 ▲ 경남 6곳 ▲ 전북 6곳 ▲ 전남 4곳 ▲ 제주 3곳이다.

노후도시의 재건축 및 재개발을 통해 활기를 불어넣는 이번 특별법은 주거단지의 경우 25m 이상 도로로 둘러싸인 블록 단위로 2개 단지 이상이 통합 재건축하는 것을 원칙으로 한다. 그리고 구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없는 경우에는 1개 단지도 특별정비예정구역으로 지정해 재건축할 수 있도록 한다. 아울러 철도역에서 반경 500m 이내 역세권은 고밀·복합개발하도록 했다.

특별정비구역이 되면 각종 건축규제가 완화되는 점도 눈에 띈다. 가장 먼저 법정 상한선의 150%까지 용적률을 높일 수 있게 된다. 주거지역의 용적률 상한선은 200∼300%이고 준주거지역은 500%다. 규정상 주거지역에서는 최대 450%, 준주거지역은 750%까지 용적률을 높일 수 있다. 그리고 건폐율과 건물 간 간격은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화되며, 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단이 면제된다. 또 지방자치단체는 5%포인트 범위에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있다. 안전진단의 구조안전성 비중을 30%에서 25%로 낮추는 방식으로, 이렇게 하면 사실상 특별법에 따라 재건축을 추진하는 모든 단지의 안전진단이 면제되는 것이나 다름없다.

아울러 공공기여는 기본계획에서 정한 기준 용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 10∼40%의 비율을 적용한다. 기준 용적률을 초과하는 범위부터는 40∼70%를 적용한다. 특별법이 없이도 실현 가능한 개발 이익과 특별법으로 추가로 얻게 된 개발 이익에 차등화된 공공기여율을 적용하는 것이다.

노후 도시의 재건축과 재개발을 통해 균형 발전을 도모하기 위한 ‘노후도시 특별법’. 이를 통해 낙후된 지역의 가치를 재발견하고 특정 도시를 넘어 국가의 건강한 발전으로 이어질 수 있도록 세심하고 공정한 추진이 이루어지길 바란다. 한편, 이와 관련해 국토부는 이르면 오는 6월부터 선도지구 공모절차를 시작해 11∼12월께 지정한다. 주민 동의율과 노후도 및 주민 불편 정도, 기반시설·공공시설 제공으로 도시기능 향상에 기여할 수 있는지 여부, 생활권 내 주요 거점으로서 파급 효과(입지) 등이 평가 기준이다.