[법률정보] 주택 누수 하자로 인한 손해배상을 청구하려면?

[도움 : 김경덕 법률사무소 제헌 대표변호사] 올해처럼 비가 자주, 많이 내린 시기에는 주택 누수와 관련된 사건 의뢰도 급증한다. 이에 따라 평소 의뢰인들이 주로 궁금해하는 사항을 위주로 주택 누수 하자에 대한 손해배상을 설명하고자 한다.

Q. 누수 문제는 무조건 윗집에서 책임져야 하는가? 
A. 반드시 그렇지는 않다. 아파트, 주상복합건물 등 집합건물은 공용부분과 전유부분으로 나누어진다. 누수의 원인이 윗집의 전유부분에서 발생한 것이라면, 당연히 구분소유자인 윗집에서 이에 대한 책임을 져야 한다. 특히 윗집에서 배관 수리나 인테리어 등 공사를 진행하다가 배관을 잘못 건드려서 누수가 심해지는 경우가 많으므로, 주의해야 한다.

이와 달리 누수의 원인이 공용부분의 하자라면 시공사 또는 관리주체(관리단, 입주자대표회의 등)가 책임을 져야 한다. 시공사의 하자담보책임기간 내에 발생한 것이라면, 하자 소송을 통해 해결할 수 있다. 시공사의 하자담보책임기간을 도과했다면, 관리주체에게 보수나 손해배상을 요구할 수 있다. 대법원은 누수의 원인이 불분명한 경우, 공용부분의 하자로 추정하고 있으므로, 시공사나 관리주체가 책임을 지는 경우가 흔하다.

Q. 매도인이 누수가 있다는 사실을 숨기고, 매수인에게 주택을 매도하였다면 어떠한가?
A. 이런 경우에는 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물어 매매계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 만약에 중개인이 제대로 확인하지 않고, 매매계약을 중개했다면, 중개인에게도 그 책임을 물을 수 있다.

다만 매수인은 누수 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인을 상대로 하자담보책임을 물어야 한다. 일반적으로 매도인은 누수 하자 자체를 부인하는 경우가 많으므로, 매수인은 처음 계약 당시부터 매매의 목적물인 주택을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

Q. 법원에서 누수의 원인과 손해배상금액을 정하는 기준이 있는가?
A. 일반적으로 누수 하자에 따른 손해배상소송에서는 법원에서 선정한 전문 감정인이 누수의 원인과 손해배상금액을 감정한다.

최근에는 대체로 법원에서 선정한 손해사정사가 누수 문제를 감정하는 것으로 보인다. 지정된 감정인은 현장을 직접 방문해 누수 문제를 전문적으로 진단한 감정서를 법원에 제출하는데, 특별한 사정이 없는 한 재판부는 그 감정 결과를 대체로 존중해 판단을 내린다.

Q. 소유자(임대인)와 임차인 중 누가 누수 문제를 책임져야 하는가? 
A. 이는 하자의 원인과 성질에 따라 달라진다. 누수의 원인이 전유부분의 구조적인 문제에 있다면, 이는 구분소유자인 임대인의 책임으로 보아야 한다.

하지만 소유자가 관리의무를 소홀히 하지 않았는데도, 실제로 주택을 사용하는 임차인에게 귀책사유가 있다면, 임차인이 그 책임을 질 수 있다. 예컨대 임차인이 욕조나 변기를 함부로 사용하거나, 임대인의 동의 없이 개보수를 해 누수를 일으켰다면, 임차인에게 그 책임이 돌아간다. 

Q. 누수로 인한 위자료 청구도 가능한가?
A. 요건을 갖춘 경우라면 충분히 가능하다. 누수 문제를 겪는 사람들은 대부분 극심한 정신적 고통과 스트레스를 호소한다. 정신건강의학과에서 진료를 받는 경우도 적지 않다.

대체로 법원은 공사비, 도배비, 수리비 상당의 손해만 원칙적으로 인정하지만, 정신적 피해가 심하다고 볼만한 사정이 있다면, 위자료 청구도 인용하는 추세를 보인다.

특히 2세 미만의 영유아, 수험생 등 누수로 인한 피해가 큰 경우에는 위자료의 인정금액도 증가하는 것으로 보인다.

아파트, 주상복합건물, 오피스텔, 집합건물 상가 등에서 발생하는 누수 피해가 있다면, 법률전문가인 변호사와 상담해볼 필요가 있다. 소송을 제기하기에 앞서 변호사를 대리인으로 선임하고, 내용증명을 보내어 합의점을 찾아보는 것도 좋은 방법이다.