갭투자 막기 위한 ‘토지거래허가구역’...올해 해제 가능 지역은? [지식용어]
갭투자 막기 위한 ‘토지거래허가구역’...올해 해제 가능 지역은? [지식용어]
  • 보도본부 | 심재민 기자
  • 승인 2023.01.25 08:59
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시선뉴스=심재민 기자 / 디자인=이윤아Pro | 지난 5일 서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 서울 21개 구가 대거 조정대상지역 등 규제지역에서 풀리면서 마지막 남은 ‘토지거래허가구역’ 해제 여부에 관심이 집중되고 있다.

토지거래허가구역은 신도시·택지지구 등 공공사업 추진 지역이나 개발 예정지 및 투기 우려 지역에 정부 또는 지방자치단체가 지정한다. 토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 '갭투자'가 불가능한 것이다.

특히 정부가 지난해 2월 토지거래허가구역 내 허가 대상 면적을 주거지역은 대지면적 '18㎡ 초과'에서 '6㎡ 초과'로, 상업지역은 '20㎡ 초과'에서 '15㎡ 초과'로 대폭 강화하면서 사실상 초소형 주택과 소형 상가까지 모두 거래 허가를 받아야 한다. 

토지거래허가구역은 무엇보다 집값 인상을 막는 효과가 나타난다. 실제 토지거래허가구역 내에서는 강력한 거래 규제 효과로 그간 타지역보다 집값이 덜 올랐고, 최근 금리 인상 여파로 집값 하락이 가속화하며 거래 부진은 더 심화되고 있다는 평가가 나온다. 이에 부동산 시장에서는 최근 집값 하락세와 정부의 규제 완화 기조로 볼 때 서울시가 토지거래허가구역도 함께 해제할 것이라는 관측이 나오고 있다. 실제 지역 주민들 사이에도 허가구역 해제 요구가 거세다. 

현재 해제 여부에 이목이 쏠리는 지역은 서울시가 지정한 강남 일대와 여의도·목동 등 재건축·재개발 정비사업 호재 지역이다. 대규모 정비사업이 추진되고 있는 강남구 압구정 아파트지구 24개 단지(1.15㎢)와 영등포구 여의도 아파트지구 및 인근 16개 단지(0.62㎢), 양천구 목동 택지개발지구 14개 단지(2.28㎢), 성동구 성수 전략정비구역(0.53㎢) 등 4.57㎢는 2021년 4월27일부터 1년 단위로 지정돼 올해 4월26일에 2회차 지정기한이 만료된다. 또 잠실 일대 마이스(MICE) 개발사업과 영동대로 복합개발사업 추진으로 허가구역이 된 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)은 2020년 6월23일 첫 지정 이후 1년씩 연장돼 올해 6월22일이면 3회차 지정기한이 끝난다. 이에 기한이 만료되면 토지거래허가구역 지정이 풀릴 것이라는 기대감이 나오고 있다. 

다만 현재 국토교통부와 서울시 내부에서는 해제가 쉽지 않을 것이라는 분위기다. 서울시는 일단 "당장 해제 여부를 검토한 사실이 없으며, 허가구역 지정만료 시점에 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 판단해 연장 여부를 신중히 검토하겠다"는 입장이다. 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역이 5일부터 규제지역에서 풀리지만 이와 관계없이 지정 기한까지 허가구역을 유지하되 기한이 임박해 신중히 해제여부를 결정하겠다는 것. 이를 위해 서울시는 기한이 만료되는 달 중하순께 도시계획위원회를 열어 해제 여부를 정할 계획이다. 국토부는 토지거래허가구역 해제에 대해 "서울시 권한"이라면서도 내심 반대 기류가 뚜렷하다. 규제지역 해제로 세제·대출·청약 등 대부분의 규제가 풀린 가운데 토지거래허가구역이라도 있어야 최소한의 '안전판' 구실을 할 수 있다는 취지로 풀이된다. 

특히 국토부는 이날부터 안전진단 기준도 대폭 완화됨에 따라 시장 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다. 송파구와 목동·상계동 등지의 30년 이상된 노후 단지의 안전진단 신청이 봇물을 이룰 경우 추후 집값 상승의 빌미가 될 수 있다는 우려에서다. 국토부와 서울시는 지난 2021년 6월 재건축 등 정비사업 활성화를 위해 안전진단 기준을 완화하되 안전진단 통과시 재건축 조합원의 지위 양도를 금지하는 내용의 법 개정을 추진했다. 그러나 과도한 사유재산 침해와 규제라는 반발에 부딪혀 논의가 중단된 상태다.

전문가들은 향후 3개월 간의 서울 집값 동향이 토지거래허가구역 해제 여부의 변수가 될 것으로 전망한다. 이런 가운데 토지거래허가구역이 사실상 재건축 투기를 막을 수 있는 유일한 수단이라는 주장도 있다. 다만 강남3구 등 규제지역은 물론, 여의도·목동·성수동 등 규제 해제지역도 집값 하락세가 지속될 경우에는 시장 경착륙을 막는 차원에서 허가구역을 축소하는 등 해제 여부를 신중히 논의해볼 필요도 있어 보인다. 

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