갭투자 후폭풍, 집값 추월하는 전셋값 ‘깡통전세’ 주의보 [지식용어]

[시선뉴스 조재휘 / 디자인 이윤아Pro] 최근 깡통전세 사기가 전국적으로 기승을 부리고 있다. 최근 과열을 빚었던 수도권 빌라나 지방의 저가 아파트 단지에 ‘깡통전세’가 등장해 피해를 입는 세입자가 늘어나고 있는 것. 

‘깡통전세’는 남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 ‘깡통 차다’와 ‘전세’를 결합한 용어로 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말이다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 본다. 

최근 매매가격과 전셋값이 동반 하락하면서 깡통전세에 대한 우려가 점차 커지고 있다. 매매가격이 하락하면 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려주기 어렵고 전셋값이 하락하면 집주인이 세입자를 새로 구하더라도 전세금 차액이 발생할 수 있기 때문이다.

이에 전문가들은 집주인의 대출을 확인하고, 전세금 반환보증보험도 고려해야 한다고 조언한다. 전세금 반환보증보험은 임대인이 임차 계약 기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 가입자에게 보증금을 대신 지급(대위변제)해준 뒤 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 상품이다. 하지만 임대인이 전세보증금을 끝내 변제하지 못하는 경우도 많다.

깡통전세는 비교적 가격이 안정적인 아파트에 비해 가격 변동 폭이 큰 원룸과 오피스텔 등 다가구주택이 가장 위험한 상황에 노출된다. 건축법상 단독주택으로 집주인이 1명인 다가구주택은 상당수가 거액의 대출을 끼고 있으며 여러 가구가 세를 들어 산다는 특성상 건물이 경매에 넘어가도 선순위 세입자에 밀려 전세보증금을 받지 못할 가능성도 크기 때문이다.

깡통주택 피해는 사기 조직이 ‘주택임대차보호법이 규정하는 최우선변제권’의 허점을 악용하기 때문에 발생한다. 주택임대차보호법 시행령상으로 주택이 처분될 때 임차인의 최우선변제권이 보장되는 금액인 2,200만 원을 강조하며, 집에 문제가 생겨 경매로 넘어가도 전세보증금은 돌려받을 수 있다는 말로 세입자를 현혹하는데, 실제 세입자가 보증금을 받을 확률은 낮기 때문이다.

빚이 많은 집을 세입자에게 연결해주는 공인중개사들 때문에 깡통주택 사기가 발생하고 있다는 지적도 없지 않다. 중개업자들은 세입자들에게 ‘전세보증금은 법적으로 최우선 변제를 받는다’고 속이고, 집주인에게는 목돈을 마련해주겠다고 접근해 수백만 원의 수수료를 떼가기 때문이다. 

깡통전세를 가진 주택 구매자들의 파산이 금융권의 부실로 이어질 수 있다는 지적도 있다. 주택 가격 하락과 주택담보대출에 대한 부담이 깡통전세 현상과 매우 밀접하게 연관되어 있기 때문이다.

주택가격이 주택담보대출이나 전셋값보다 낮아져 순자산가치가 마이너스가 되는 주택을 말하는 ‘깡통전세’. 전문가들은 전셋값이 급등하고 집값이 조정 국면에 들어서는 지금 시기에 깡통전세가 급증할 수 있다고 경고하고 있다.