[법률정보] 전세보증금 못 받고 급하게 가는 이사, 임차권등기명령 반드시 해야
[법률정보] 전세보증금 못 받고 급하게 가는 이사, 임차권등기명령 반드시 해야
  • 보도본부 | 조재휘 기자
  • 승인 2021.08.02 15:18
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[글 : 이승운 법률사무소 파란 변호사] 임대차 기간이 만료됐더라도 다음 임차인이 구해지지 않아 수개월을 어쩔 수 없이 머무른 경험은 세입자라면 어렵지 않게 경험해 봄직한 일이다. 

때문에 임대차 계약이 만료되는 시점에서 세입자는 보증금 반환에 대한 불안감을 느끼게 되고 수차례 임대인에게 연락을 취하거나 계약 해지 의사를 표시한 내용증명을 보내곤 한다.

이마저도 수개월 기다려 다음 세입자가 구해진 다음 보증금을 반환받고 이사를 갈 수 있는 시간적 여유가 있는 경우의 상황이지, 당장 직장 등의 문제로 전세금을 반환받지 못한 상황에서 이사를 가야 하는 경우라면 그 불안감은 이루 설명할 수 없을 정도로 커진다. 실제 이러한 경험을 한 임차인의 이야기를 들어보면 정신적으로 매우 힘든 경험이었다고 회상한다.

전세보증금을 반환받지 못한 상황에서 어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 경우 안전장치로 대항력과 우선변제권을 마련해 둬야 한다. 

이승운 법률사무소 파란 변호사(부동산 전문 변호사)
이승운 법률사무소 파란 변호사(부동산 전문 변호사)

세입자가 이사를 했을 때, 전입 신고와 확정 일자를 받는 것 역시 대항력과 우선변제권을 취득하기 위함으로 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 가장 중요한 요인이다.

대항력이란, 임차한 주택이 경매 등으로 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있으며 기간 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말하며(경매낙찰자 등에 대항할 수 있는 법률적 효력), 대항력이 성립하기 위해서는 실제 부동산을 점유하고 있는가(이사)와 전입 신고를 했는지 여부가 중요하다.

우선변제권이란, 임차한 부동산이 경매, 공매가 되더라도 다른 채권자보다 우선해 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 말하며(경매 등에서 임차인이 먼저 배당받을 수 있는 권리), 이를 위해서는 대항력(이사 및 전입 신고)과 확정일자가 필수다. 

대항력과 확정일자 중 하나라도 결여되면 우선변제권은 인정되지 않는다. 

따라서 전세보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우, 소유주가 변경되는 등의 사태에서도 보증금을 온전히 돌려받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 유지해야 하며, 이를 위해서는 임차권 등기가 반드시 필요하다. 

임차권등기는 임대차 계약서, 계약 해지 내용증명, 부동산 등기부등본, 주민등록초본 등의 서류를 첨부해 임차 주택 관할 법원에서 신청하며, 통상 1~2개월 정도의 기간이 소요된다. 임차권 등기가 완료된 후에는 이사를 가더라도 전세금을 떼이는 사태는 막을 수 있겠다.

임대차 기간 종료 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서 임차권등기명령을 신청하는 것은 기본적으로 해야 할 일이며, 차후 임대한 주택이 경매 등으로 제3자에게 넘어가지 않더라도 반환이 제대로 이루어지지 않을 경우를 대비해 내용증명을 발송하는 등 보증금 반환 청구 소송을 준비해두는 것이 더욱 안전한 방법이다.

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